连续三年亏损44亿 贝壳找房IPO与左晖重构房产经纪的梦想
发布时间:2020-07-30 04:21

【环球网房产综合报道】一次次的传言、猜想,贝壳找房(以下简称“贝壳”)IPO一事终于尘埃落定。

7月24日晚,贝壳找房正式在美递交招股书,拟登陆纽交所,股票代码为“BEKE”。招股书显示,贝壳集团创始人左晖持股28.9%,为第一大股东。其次为腾讯持股12.3%,软银10.2%、高瓴资本5.3%。

此次IPO,贝壳的承销商包括高盛、摩根士丹利、华兴资本等,募资规模预计为10亿至20亿美元,若上市顺利,贝壳有望成为年度最大的中国企业赴美IPO项目。

就交易额和交易量来看,贝壳已经是国内最大的居住服务平台。招股书显示,2019年贝壳集团房产及租赁交易总额(GTV)已经达到2.1万亿元,交易量突破220万笔。

贝壳三大主营业务为存量房交易、新房交易、其他新兴业务,主要收入来自于住房交易和服务的费用和佣金。总收入从2017年的255亿元人民币增加12.3%至2018年的286亿元人民币,2019年则增长60.6%至460亿元人民币(65亿美元)。以营收计算,贝壳的收入相当于房地产交易平台58(安居客母公司)2019年收入的近3倍。

分业务来看,贝壳的二手房交易GTV从2018年的8219亿元提升为2019年的12970亿元,增长58%,二手房板块2019年收入为245.7亿元;新房交易GTV从2018年的2808亿元提升到2019年的7476亿元,增长166%,新房板块在2019年实现202.7亿元收入。以成交额计算,贝壳找房是所有行业中的第二大平台,仅次于阿里。

招股书中,贝壳还展望了未来美好的发展。贝壳表示,根据中投公司报告,按GTV和2019年现房和新房销售、以及房屋租赁的成交量计算,中国拥有全球最大的住房市场,在经历了一段明显增长期后,市场有望进入平稳增长时代。中投公司的报告还显示,现房交易市场将变得更加重要,年复合增长率将达到12.4%,从2019年的8.4万亿元人民币增长到2024年的15.1万亿元人民币。

除此之外,预计到2024年,中国通过房地产经纪服务实现的房屋销售和租赁GTV总额将从2019年的10.5万亿元人民币增长到19.1万亿元人民币,经纪服务的渗透率将从2019年的47.1%提高到2024年的62.2%。

蛋糕是如此的诱人,所以贝壳也在两周年成立大会中向外界公开了自己的“野心”,未来其将要连接100万服务者,满足3亿家庭买卖、租赁、装修家居、社区服务等需求。

截至2020年6月30日,贝壳已经进驻了全国103个城市,连接了265个新经纪品牌的超过45.6万经纪人和4.2万家经纪门店。

分析招股书中财务指标,我们得到了一个规模增长迅猛、盈利能力强劲的贝壳。但这粒贝壳真就如表面看上去那般成功且完美吗?

招股书显示,2017-2019年,贝壳连续三年亏损。2017-2019年的净亏损额分别为5.376亿元、4.277亿元、21.801亿元,对应的净亏损率分别为2.1%、1.5%、4.7%。2020年一季度净亏损额为12.31亿元,净亏损率达到17.3%。三年多的时间里贝壳亏损累计亏损了43.76亿元。可谓是规模与亏损齐飞。

对于今年第一季度亏损率的大幅上涨,贝壳将主要原因归咎于受疫情影响,企业办公室及线下门店都无法投入使用,贝壳找房平台上的中介机构经营也遇到巨大阻碍。

同时,贝壳还在招股书中提示,预计未来会继续产生大量成本和支出以进一步拓展业务。这意味着,短期内,贝壳大概率还将持续亏损。

贝壳的成本主要分为三部分,其中占比最大的为佣金及内部补偿费用,指的是向协助完成交易的其他机构及渠道支付的佣金,以及向中介及销售人员支付的交易提成。第二大块为佣金分割,指的是对协助完成交易的机构和销售渠道,贝壳将会向它们支付收入的总佣金中的一部分。

据招股书,2017 年到2019 年,贝壳的收入成本为207.2 亿、217.8 亿和247.1 亿元。而其中贝壳所支付的佣金及内部报酬费成本分别为156.63亿元、157.68亿元、194.44亿元,这一数据在不断地增长。

在贝壳现在的由存量房交易、新房交易、新业务三大业务板块中,存量房交易目前是最为重要且最为核心的收入。高客单价的房产成交同时也伴随着高昂的成本,也就是房产销售的佣金。若未来政策不变,随着贝壳的业务不断扩大增长,而相应地佣金及内部报酬费也会增长,成本也会不断增长。

对于亏损,贝壳董事长左晖在《致股东的一封信》中表示, 一个“正确”的决定往往带来的不是收益的增长而是下降 。这种下降是阶段性的,过了这个阶段自然会进入长期增长的通道。

用牺牲短期盈利来换长远发展的未来是平台型企业通常的做法,但存量房与新房业务的佣金显然不是可以用来押宝的未来。而且,虽然定位为平台,但是贝壳收入的大部分仍然依赖于旗下自有公司贝壳与链家的房地产交易佣金。

整合不同经纪品牌建立平台,打通中国房产经纪底层的房源、客源与经纪人的数据,并通过技术手段将这些资源分发的更加有效率。左晖真正的野心是要重构整个房产经纪行业。

左晖说:“通往成功的唯一道路是建立在做正确的事情上,即使这很难。”对贝壳来说,重构房产经纪的梦想与三年连续的亏损就是那件“难而正确”的事情。

2004年前,房产经纪人利用买卖双方信息不对等情况,压低卖家价格,抬高买家价格,“吃差价”赚取暴利是常见现象。在2004年,链家在行业内率先推出只收取交易佣金,交易时买卖双方都共同到场,与经纪公司三方签约,让房屋价格信息对双方透明的交易模式。

得益于透明的信息共享,链家成为“乱象丛生”市场中难得的“清流”。有了信誉与口碑,链家此后迎来了爆发式增长。

2011年,左晖再向假房源问题开炮,带领链家推出“真房源”行动。因为假房源一直是房产中介行业惯用的手段,其目的在于通过低价假房源吸引到店顾客,再向顾客兜售其它高价房源。

为了攻克真房源这个行业痛点,链家开展了多年的数据基础设施建设。2008年,在贝壳还没有出生之前,链家就已经开始搭建国内楼盘字典数据。贝壳能在短短两年时间内快速融资两轮,营收实现两位数的增速,其实依赖的就是链家19年的数据积累。

从传统的线下模式走到贝壳今天线上化的平台模式,不吃差价、真房源,“理工男”的左晖只用了两个中介本就应该做到的服务就颠覆了房产中介行业。

可以说,因为链家的出现,让房产经纪行业的信息透明度得到了很大的提高,行业的规范也越来好。

虽然链家已经很成功,但仍然没解决国内房产经纪行业混乱不堪、标准缺乏、用户不满等一系列问题,左晖一直在思考如何改变行业的面貌。

左晖认为,中国的房屋交易和服务行业仍处于“工业化前”阶段,拥有足够的空间和机会通过互联网和大数据进行转型。而贝壳的目标是成为一个中介服务平台,将链家的服务标准与资源拓展到每一个中介公司身上。

简单来说,贝壳是一个更大的平台,以真实的房源信息为基础,吸引所有的经纪人或经纪公司都来入驻,而用户可以这里得到高效、优质的服务。

但贝壳找房的梦想,意味着让房产经纪公司交出自己房产信息、客户信息,还要上交服务费,除了这些,他们还要与左晖的亲儿子链家竞争。“既做裁判,又做参赛员”,这引起了行业内链家的竞争对手的强烈抵制,多家房产中介公司甚至还组建了“反壳联盟”对抗贝壳找房。

贝壳找房的平台模式会成功吗?从链家的发展道路来看,贝壳成功的关键还是要看贝壳解决了什么。

链家的成功得益于从消费者的需求与痛点出发建立起了其对链家的信任。而如何收获房产中介公司的信任,贝壳也必须和当年链家所做的一样,从房产中介公司的真实需求痛点出发,而不是从贝壳的利润点来出发。随着中介公司需求痛点的解决,收获了高度信任的贝壳将创造出惊人的商业张力,并带来左晖梦想中行业的质变。